El mercado de viviendas de lujo en República Dominicana ha tenido un repunte significativo en los últimos años, hasta el punto que la cara de las grandes ciudades se ha transformado drásticamente en tan solo una década.
Ese auge en la demanda de inmuebles de lujo motivó una creciente oferta. Sin embargo, la crisis financiera internacional provocó una caída de la compra de ese tipo de viviendas, que se ha mantenido por varios años, y por tanto la oferta vigente se ha quedado estancada.
El especialista en inmobiliaria, Javier Herrera, explica que si bien la cantidad de inmuebles de ese tipo ofertada en el país ha llegado a superar significativamente la demanda, ha habido una ralentización importante en el desarrollo de nuevos proyectos, lo que ha permitido la venta de los existentes. Herrera asegura que el sector está entrando en una fase de recuperación.
El experto señaló que la especulación de los precios en el mercado inmobiliario de lujo es menor que en años anteriores, debido a que el margen de beneficio en la reventa se ha reducido, producto de los efectos de la crisis financiera internacional, que ha provocado que los inversionistas sean más cuidadosos al comprar y estén dispuestos a hacer comparaciones de precio y calidad.
“Antes, las personas compraban un inmueble en planos y cuando se los entregaban los revendían con una ganancia de alrededor de 20%. En 2007 se podían vender viviendas al doble del precio al que se habían adquirido, pero esto es cada vez menos viable, porque la plusvalía no es la misma que hace unos años”, explica Herrera.
Refiere que con la crisis mundial muchas personas perdieron dinero en ese tipo de negocio especulativo y muchas compañías inmobiliarias tuvieron que bajar los precios para seguir vendiendo.
“Si bien en el país ha habido una reducción y estabilización de las tasas de interés que ha favorecido que los márgenes de beneficio de la reventa de inmuebles se hayan reducido, el principal factor ha sido, sin dudas, el efecto de la realidad económica mundial”, consideró.
El expresidente del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (Codia), Domingo Tavera Ulloa, coincide con Herrera en que el mercado dominicano de vivienda de lujo está sobresaturado, y que ha habido una ralentización en la construcción de ese tipo de edificaciones.
El dirigente tiene la misma opinión que el ingeniero y empresario inmobiliario Rafael (Tato) Bisonó de que el mercado nacional no tiene capacidad para absorber la gran oferta de viviendas de lujo, a muy altos precios, que existe en el país.
“No recomiendo incursionar en ese sector en este momento”, enfatiza Bisonó, pese a que la constructora que preside está edificando dos torres suntuosas.
Sin embargo, el empresario Mélido Marte, propietario de la inmobiliaria Remax, asegura que la sobreoferta no se debe una reducción de la demanda sino a un aumento desmedido de las construcciones. “Mientras la demanda de casas y apartamentos de lujo ha aumentado en un 50%, con respecto al año pasado, la oferta se ha triplicado”.
Asimismo, Herrera señaló que en República Dominicana existe un mercado inmobiliario de lujo importante, compuesto principalmente por compradores y vendedores locales que no ha desaparecido, pese a la crisis.
El presidente de la constructora Vinsa, José Rodríguez Cáceres, recomienda que en el mercado inmobiliario de lujo se implemente el mecanismo de la fiducia de preventa. Señaló que ese esquema salvó a Colombia de la crisis inmobiliaria de los años 1999 y 2000, y podría replicarse perfectamente en República Dominicana para asegurar las inversiones tanto de los adquirientes como de la banca.
“Esa ha sido la experiencia más positiva, en términos de la recuperación de los mercados en los que existe una sobreoferta, para evitar burbujas inmobiliarias”, aseguró.
Explicó que en la preventa, los adquirientes depositan su dinero en la fiduciaria, pero solo se desarrollan los proyectos con viabilidad económica, lo que le da garantía a los comparadores y a los constructores, pues en caso de que el proyecto no se lleve a cabo, la entidad le devuelve el dinero depositado con las ganancias generadas.
Herrera destaca que el mayor crecimiento del mercado de viviendas de lujo es el sector turístico inmobiliario, que se ha desarrollado de manera mucho más rápida que en las zonas metropolitanas.
Sin embargo, destacó que ha habido un aumento de la oferta de ese tipo de inmuebles en zonas urbanas de Santo Domingo Este, Punta Cana y La Romana.
El experto refirió que el país es muy atractivo para extranjeros que buscan propiedades como segundo hogar en zonas metropolitanas, pero sobre todo en los proyectos de turismo inmobiliario.
En las zonas turísticas el crecimiento más apreciable ha sido en Samaná, que el especialista calificó como el próximo destino del turismo inmobiliario de lujo en República Dominicana.
El presidente de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Fermín acosta, refirió que según el estudio de oferta y demanda de viviendas en zonas urbanas, realizado en marzo, en el país se requieren 900,000 viviendas, en su mayoría de bajo costo, mientras que la demanda de viviendas de clase media alta y alta es de alrededor de 14,000 unidades, principalmente en el Gran Santo Domingo y Santiago.
El estudio arrojó que solo el 16.7% de las personas que están buscando viviendas en Santo Domingo y Santiago aspiran a un apartamento en una torre y la mayoría de ellos (42% en el Distrito Nacional y 50% en Santiago) pensaban esperar al menos un año para la adquisición.
El 82% de las personas que buscan viviendas de lujo solo estaban dispuestas a pagar hasta US$250,000, diferenciándose en un 90% en Santiago y 79% en el Distrito Nacional.
El dirigente señaló que en el país no hay una herramienta de medición de la producción y comercialización de viviendas que permita hacer una relación oferta-demanda, por lo que Acoprovi ha firmado un acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción para crear un registro mensual de la actividad inmobiliaria.
Acosta dijo que la presión tributaria impuesta a la posesión de propiedades suntuosas ha frenado las inversiones en ese tipo de inmuebles.
Asimismo, apuntó que la falta de una ley de alquiler que garantice la integridad del inmueble y minimice el riesgo de impago ha afectado la inversión en viviendas con esos fines.
Por otro lado, Herrera enfatizó que el auge en la construcción de torres de lujo puede incidir en el aumento de costo de las viviendas en general en sectores determinados, debido a la sobrevaluación del terreno por los constructores, que crea altas expectativas de venta en los propietarios de casas o tierra en esas localidades.
Sin embargo, destacó que concienciación que se aprecia en los compradores ha reducido las posibilidades de hacer negociaciones que puedan encarecer exageradamente el precio de las unidades, porque los adquirientes analizan cada vez más sus inversiones.
El grupo Actúa fue incluido en la red de inmobiliaria Luxury Portfolio, la división de lujo de Leading Real Estate Companies of the World, en la que solo se aceptan propiedades valoradas en más de un millón de dólares.
Esa afiliación coloca a República Dominicana en el mapa del turismo inmobiliario de lujo y de la oferta de viviendas metropolitanas de lujo.
La red está compuesta por más de 500 firmas de Bienes Raíces de alto reconocimiento en el país, en Estados Unidos y más de 30 países, a través de más de 4,600 oficinas y 140,000 agentes inmobiliarios que han reportado ventas anuales en conjunto de más de un millón de propiedades en todo el mundo, con un valor que supera los 235 billones de dólares”, informó Javier Herrera, Presidente de Grupo Actúa.
“Grupo Actúa fue seleccionado como miembro luego de haber cumplido con una rigurosa planificación y adecuación a los estándares internacionales exigidos por LeadingRE”, señaló Herrera.
El empresario destacó que esa selección fue hecha por iniciativa de la red, lo que constituye un gran orgullo para el país.
El empresario señaló que el portafolio de viviendas ofertadas en el grupo abarca proyectos que desde US$130,000 hasta US$12 millones.
“Leading Real Estate Companies of the World es el conglomerado más grande de firmas de Bienes Raíces de alto nivel. Sus afiliados son altamente conocidos en el mercado por la calidad y distinción de sus servicios inmobiliarios y por estar orientados a un mercado de alto nivel que busca propiedades con características específicas”, expresó Herrera.
Por otro lado, la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) firmó un acuerdo de cooperación con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) para crear estadística mensual sobre la oferta y la demanda real de viviendas en el país, que incluye el sector inmobiliario de lujo.
La alianza fue anunciada en la Cuarta Mesa de la Vivienda, realiazada la semana pasada en el país, en la presidenta de la Camacol, Sandra Forero, expuso la experiencia colombiana en el desarrollo inmobiliario.
