Beller Rate asignó calificación “A” a las emisiones de renta fija del Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliario Bona Capital No. 03 – FP (Fideicomiso Bona). Las perspectivas de la calificación son “estables”.
La nota para el nuevo fideicomiso se sustenta en que estará formado por una cartera de activos cuyo valor es superior al monto del programa, con una fuerte capacidad de generación de flujos asociados a contratos de alquiler con nula vacancia esperada, además de la presencia de cuentas de reserva que actuarán como resguardos financieros.
Feller agrega que considera que los flujos de alquiler provendrán, principalmente, de sus fideicomitentes, quienes forman parte del mismo grupo empresarial y que participan en rubros altamente competitivos y expuestos a los ciclos económicos.
El Fideicomiso Bona estará formado por un conjunto de bienes raíces de propiedad de las empresas El Catador, S.A. (El Catador) y Bona, S.A. (Bona), quienes serán los fideicomitentes.
La gestión de los activos inmobiliarios recaerá en los fideicomitentes, salvo en el caso de ARS Monumental, mientras que la gestión fiduciaria será realizada por Fiduciaria Popular, que está calificada en “AAsf” por Feller Rate.
Las empresas reúnen las actividades empresariales de la familia Bonarelli Schiffino, que tiene más de 50 años en el rubro gastronómico en República Dominicana.
El Catador es el principal importador y distribuidor de vinos y otros productos relacionados en el país, con más de 40 años de experiencia y con un diversificado portafolio de licencias de importantes marcas a nivel mundial.
Bona es una empresa con más de 30 años dedicada a la gestión gastronómica, administrando un conjunto de restaurantes con fuerte posicionamiento en el mercado local.
Los activos del fideicomiso
Los activos que formarán el fideicomiso corresponden a 11 inmuebles ubicados en Santo Domingo (10) y Santiago (1), que incluyen oficinas, centro de distribución y locales de El Catador, y oficinas de Bona, junto con locales operados por Pizzarelli.
Estos inmuebles se traspasarán alquilados a 10 años por los fideicomitentes, salvo un local que posee contrato de alquiler por 5 años renovables con ARS Monumental.
“Estos activos están tasados en RD$ 690,5 millones y generarían ingresos anuales por RD$ 180 millones, lo que compara favorablemente con el monto total del programa de emisiones y el servicio de la deuda”, afirma Feller.
Adicionalmente, la estructura considera la retención de cuentas de reserva de 6 meses de intereses y, en un periodo de 5 años, del 30% del capital de las emisiones al vencimiento.
“El tipo de amortización de capital implica riesgo de refinanciamiento para el año 10, el cual se ve mitigado por las cuentas de reserva y la capacidad de generación de flujos esperada de los activos en ese momento”, sostiene la calificadora.
Las perspectivas responden a la opinión de que el caso base presentado (incluyendo la estructura de capital, cuentas de reserva y ocupación de los inmuebles) se mantendrá estable durante toda la vida de las emisiones.
