Por: Lic. César Fragoso
Asesor Inmobiliario
La República Dominicana está a punto de dar un paso importante en materia inmobiliaria con la nueva Ley de Alquileres, enviada al Poder Ejecutivo para su promulgación.
Pero la gran pregunta es: ¿realmente esta ley resolverá los problemas del mercado de renta o podría traer nuevas complicaciones que terminarán afectando tanto a inquilinos como a propietarios?
Quiero analizar, de la manera más clara posible, los aspectos más relevantes que trae esta ley, sus aparentes beneficios y los riesgos que veo como Asesor Inmobiliario con más de 35 años en este sector.
Iniciemos con lo que, aparentemente, ganan los inquilinos.
No cabe duda de que, en el papel, la ley es muy beneficiosa para los inquilinos, pues, entre otras cosas, les ofrece:
-Más seguridad jurídica. Se acaban los contratos improvisados de “palabra” o escritos en una hoja sin valor. Ahora todo deberá estar más formalizado y registrado.
-Protección frente a aumentos abusivos. El inquilino podrá vivir con mayor tranquilidad, sin miedo a que le suban el alquiler de manera repentina.
-Estabilidad en el hogar. Al haber más reglas, el arrendatario puede planificar mejor su vida, sabiendo que no lo van a desalojar de un día para otro.
Para una familia que alquila en Santo Domingo Este, por ejemplo, esta ley puede significar la diferencia entre vivir con incertidumbre o tener la seguridad de que podrá organizar su presupuesto mensual sin sobresaltos.
Hasta aquí, todo suena muy bien.
Veamos los problemas que vienen para los propietarios
Los dueños de las viviendas representan la otra cara de la moneda.
El sector de Bienes Raíces funciona con un delicado equilibrio: el propietario pone en alquiler una propiedad, la cual adquirió, posiblemente con mucho esfuerzo, pensando en hacer negocios y ganar dinero como una empresa mercantil, no con fines altruistas y el inquilino la ocupa pagando un precio justo.
Si ese equilibrio se rompe, el mercado deja de ser atractivo.
La nueva ley puede convertirse en un desmotivador para los propietarios por varias razones:
- Menor rentabilidad.
Imaginemos un inversionista que compra un apartamento en Punta Cana con la idea de alquilarlo a turistas. Con la nueva ley, puede tener dificultades para ajustar los precios de acuerdo con la demanda. Esto significa que podría ganar menos de lo esperado. - Procesos legales más engorrosos.
Si un inquilino deja de pagar, hoy día ya es difícil recuperarlo. Con la nueva normativa, los desalojos podrían tardar aún más, aumentando el desgaste económico y emocional del propietario. - Desmotivación para invertir.
Muchas personas que pensaban comprar un apartamento extra para alquilarlo podrían pensarlo dos veces. Nadie quiere poner su dinero en un negocio que la ley hace más complicado y menos rentable.
El gran dilema es: ¿quién cumplirá la ley?
Aquí entra uno de los puntos más delicados: la aplicación práctica.
- Depósito en bancos.
La ley establece que los depósitos en garantía deben entregarse al banco. Pero seamos claros: la mayoría de los propietarios va a resistirse a esto. Hoy día, el depósito lo guardan ellos mismos como garantía y tener que cederlo a un banco les quita control. Muchos preferirán seguir manejándolo de forma directa, aun cuando la ley diga lo contrario. - Comisión inmobiliaria.
Otro aspecto conflictivo: eliminar la práctica de que el inquilino pague el mes de comisión al corredor o asesor que lo ayudó a encontrar la vivienda. - ¿Qué pasará? El propietario tendría que asumir ese costo. Y muchos de ellos, simplemente, no estarán dispuestos. Lo más probable es que busquen la forma de hacer contratos “por fuera” para evitar esta obligación.
En resumen, es bastante posible que una parte significativa de los propietarios no acate la ley en estos puntos claves, lo que aumentará la informalidad en lugar de reducirla.
Las consecuencias a mediano plazo podrían traer grandes sorpresas.
Si esta ley se promulga tal como está redactada, podríamos ver varios efectos negativos en el mercado:
- Menos propiedades en alquiler. Habrá quienes prefieran dejar el apartamento vacío antes que arriesgarse a un mal negocio.
- Aumento de la informalidad. Muchos acuerdos podrían hacerse “por debajo de la mesa” para esquivar las reglas más estrictas.
- Reducción de la inversión inmobiliaria. Personas que pensaban comprar con fines de renta optarán por otros tipos de inversión.
- Oferta limitada, precios más altos. Paradójicamente, la misma ley que busca proteger al inquilino podría, a largo plazo, dejarlo con menos opciones y con alquileres más caros por la escasez de oferta.
Desde mi punto de vista, la intención de proteger al inquilino es buena y necesaria. Nadie discute que existen abusos en el mercado que deben corregirse. Pero si no se logra un balance justo, la ley podría convertirse en un freno para el sector inmobiliario.
En ese sentido, podríamos preguntarnos: ¿Cuál es el monto correcto a cobrar de renta mensual?
Uno de los grandes temas que debe tomarse en cuenta al hablar de la nueva Ley de Alquileres es cómo se calcula un precio justo de renta, tanto para inquilinos como para propietarios.
Si la renta se fija por debajo de lo razonable, el propietario pierde interés en alquilar. Si se fija demasiado alta, la propiedad se queda vacía.
Existen varios criterios que ayudan a definir un monto adecuado:
1. La regla del 1% del valor del inmueble
Tradicionalmente, la renta mensual debería rondar entre el 0.8% y el 1% del valor de la propiedad.
Ejemplo:
-Un apartamento valorado en US$100,000.00 debería alquilarse entre US$800.00 y US$1,000.00 mensuales.
-Una propiedad de US$200,000.00 debería estar entre US$1,600.00 y US$2,000.00 al mes.
Esto permite que la inversión tenga sentido financiero y que el inquilino pague un precio razonable según el valor real del inmueble.
2. Comparación de mercado
El análisis de comparables es fundamental. Se debe revisar:
-Lo que cobran propiedades similares en la misma zona.
-Las diferencias de valor (amenidades, amueblado, ubicación estratégica).
-Si el alquiler es residencial de largo plazo o turístico de corto plazo.
Un apartamento en Naco no puede tener la misma renta que uno en Los Alcarrizos, aunque ambos tengan el mismo metraje. El mercado es quien termina ajustando los precios.
3. Costos y gastos asociados
El propietario debe calcular en su precio de renta los costos adicionales como:
-Cuotas de mantenimiento del condominio
-Seguro de la propiedad
-Impuestos aplicables
-Amortización de muebles y electrodomésticos (en caso de estar amueblada)
Una renta justa debe cubrir estos gastos y dejar un retorno neto atractivo para que la inversión valga la pena.
4. Tipo de mercado
El perfil del inquilino determina el tipo de renta:
-Residencial a largo plazo: suele generar ingresos más estables, aunque con montos mensuales más bajos.
-Turística a corto plazo (Pool de Rentas, Airbnb, Booking): puede duplicar o triplicar la renta mensual, pero con más gastos de administración, mantenimiento y mayor rotación de inquilinos.
Ejemplo: un apartamento en Punta Cana podría generar US$1,200.00 al mes en renta fija, o entre US$2,000.00 y US$3,000.00 al mes si se alquila por noches en plataformas digitales, siempre que mantenga una buena ocupación.
Ese ingreso podría ser aún mucho más si se utiliza la nueva modalidad llamada Pool De Rentas que pondrá en practica Cruise On Land Punta Cana, un proyecto que tendrá edificios tipo hotel 4 o 5 estrellas, que se encargará de mantener una ocupación hotelera constante y en el que cada propietario tendrá ingresos por rentas directamente proporcionales a su inversión.
Según los cálculos hechos por sus promotores, las ganancias para los dueños de los apartamentos rondarán del 9 al 11% anual en el peor de los casos, con una ocupación hotelera de solo un 60% y luego de cubrir todos los costos del manejo de la administración.
Si consideramos que el promedio de ocupación en los hoteles de Punta Cana se mantiene entre un 76 y un 90.7 % las ganancias serán mayores.
Los proyectos que llevan este sistema de renta les garantizan un ingreso mensual a los adquirientes, ya que lo generado global por el edificio se distribuye entre todos los propietarios y cada uno gana directamente proporcional a lo invertido, aunque su unidad esté desocupada.
Para las rentas largas normales, el monto correcto es aquel que:
- Se ajusta al mercado y la zona.
- Cubre los costos del propietario.
- Deja una rentabilidad mínima del 5% al 7% anual sobre el valor de la propiedad.
En definitiva, una renta correcta es aquella que cubre los costos, deja una rentabilidad mínima del 5% al 7% anual sobre el valor del inmueble y se ajusta a la realidad del mercado.
Este equilibrio es lo que garantiza que el propietario se motive a alquilar y que el inquilino pague un precio justo.
Un mercado de alquiler saludable necesita propietarios motivados e inquilinos protegidos. Si la balanza se inclina demasiado hacia un lado, el resultado será un mercado distorsionado.
Por eso, antes de promulgar esta ley tal como fue enviada al Poder Ejecutivo, sería prudente escuchar más al Sector Inmobiliario y buscar ajustes que permitan proteger al inquilino sin desmotivar al propietario.
Porque si los inversionistas dejan de comprar propiedades para alquilarlas, o los actuales propietarios deciden no cumplir la normativa, quienes saldrán perdiendo al final serán los mismos inquilinos que la ley buscaba beneficiar.
Entonces, vale la pena preguntarnos: La Nueva Ley de Alquileres: ¿Avance o Retroceso para el Mercado Inmobiliario Dominicano?
Saque usted sus propias conclusiones y escriba sus comentarios.
