El costo de la construcción sigue bajando, el valor de la tierra se mantiene

Escrito el 09 Jun 2020
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Los desarrolladores calculan una caída del 30% en dólares. No obstante, dicen que los protocolos de salud y la disminución de la cantidad de obreros por metro cuadrado, hará aún más largos los plazos y producirá un aumento del presupuesto.

Sin dudas, la cuarentena y la retracción de la demanda tendrán un fuerte impacto en el valor de las propiedades. Incluso, algunos especialistas se animan a hablar de bajas superiores al 30 por ciento. Un porcentaje similar a la caída que se registra en el costo de la construcción.

Ezequiel Chomer, Director Financiero de Grupo Chomer, señala que “los precios están totalmente inciertos, porque muchos rubros aún no han arrancado y hay especulación. Lógicamente los valores han bajado en dólar blue. Hoy, el costo por metro va desde los USD600 y a 900 dólares, dependiendo de la categoría”.

El desarrollador explica que la mano de obra, que representa casi la mitad del costo del emprendimiento, está igual en pesos que cuando el dólar estaba a $60, por lo que ese rubro ya explica un 25% de la baja total. “El hierro históricamente valió alrededor de 1 dólar oficial. Muchos otros también están atados al dólar oficial, o aplican subas que acompañan a la inflación en general, que por estos días es muy inferior al dólar. Creemos que cuando baje la espuma de la crisis Covid-default, los costos deberán ir volviendo gradualmente a la normalidad, lo mismo que los precios de venta”.

Para Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, “si bien el valor del costo en metros cuadrados de construcción en dólares ha bajado, no notamos la misma baja porcentual en los valores de la tierra, por ello, siempre decimos que la caída de alguno de los costos solo impacta en forma parcial en la composición de los valores de venta final, y que la variable tiempo cumple un rol clave en un país tan inestable como el nuestro, considerando que los proyectos duran de punta a punta cerca de tres a cuatro años”.

Los empresarios saben que también tendrán que considerar un nuevo actor a la hora de realizar una nueva composición de los precios. “Es un costo indirecto aun difícil de calcular vinculado a los protocolos de salud que impactará en forma directa en la producción de la mano de obra, así como la disminución de la cantidad de obreros por metro cuadrado, lo que hará aún más largos los plazos, motivo por el cual se producirá un aumento de los costos directos. La pandemia lamentablemente golpeará a los desarrolladores con márgenes más delgados que, por necesidad, pueden ocasionar una baja también de precios”.

Por su parte, Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora G70, agrega que en el caso de Rosario “estamos haciendo un nuevo análisis de costos. En principio, estamos alrededor de USD700 el metro cuadrado de costo total no exclusivo de obra, a lo que hay que agregar el valor de la tierra e incidencias comunes. En dólares aproximadamente la baja es de entre 20% y 25%”. La pregunta que se hace el empresario es cómo seguirá la tendencia. “Quizás siga bajando pero lo que no sabemos es cuando la inflación en pesos cerrará la brecha actual. Creo que va a ser un mercado especulativo, con compradores ávidos de conseguir buenas oportunidades a bajo precio”.

Partiendo de una mirada más global de la cuestión de los costos, Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV-Comunidad de Inversión, opina que “es fundamental para que el mercado inmobiliario pueda tener un crecimiento sostenido y de largo plazo que se pueda pensar en una única moneda. Es cierto que en un contexto inflacionario como el que venimos padeciendo en la última década es muy difícil tener referencias reales de valores pero lo cierto, también, es que para desarrollar proyectos de obra nueva la matriz estructural de costos oscila entre un 75% y un 95% en pesos”. En la estructura de costos del desarrollo inmobiliario lo único que se paga en dólares es la tierra y eso pasa, esencialmente, en la Ciudad de Buenos Aires y alrededores, aunque también eso es relativo porque cuando el costo de reposición de productos nuevos en dólares baja también lo hacen los terrenos. “Incluso hay mercados en otras provincias y el resto de Buenos Aires donde los terrenos se comercializan en pesos, lo cual saca de discusión una variable que claramente el sector no controla”, agrega el ejecutivo.

En ese contexto, Gustavo Ortola, Presidente de GO Real Estate, le explicó a BAE Negocios el nuevo escenario que se avecina. “Durante la cuarentena el peso se depreció a la mitad y el costo de construcción está un 60% por debajo de los que estaba hace dos años, por eso, el valor de reposición va a ser menor. Creo que en el período post cuarentena van a aparecer las oportunidades”.

Esquema para comprar una propiedad
Un elemento a tener en cuenta para entender el esquema de precios que se adoptará luego de terminada la cuarentena es el de los emprendimientos en pozo en pesos ajustados por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Sobre este tema, Chomer señala que “el peso obviamente no es moneda de ahorro ni de valor. Sólo es instrumento de cambio, y cada vez menos. Pero el "peso ajustado al CAC", por ejemplo, es una herramienta que se utiliza mucho en la "venta de pozo", es decir, la preventa que se hace antes y durante la obra. El producto final es un activo parcialmente dolarizado, ya que se mide en dólares, pero es afectado por la marcha del país. Es por tanto una buena inversión, para quién tiene un flujo sobrante en pesos, volcarse a comprar en pozo y vender el producto terminado, esperando, en tiempos buenos, una ganancia de capital y, en tiempos malos, al menos resguardar valor”.

A diferencia de lo que ocurre en Capital Federal y el Gran Buenos Aires, Milsztejn, señala que “en Rosario estamos inmersos casi por costumbre en un mercado en pesos y el pozo ajustado por CAC es un modelo muy utilizado”.

Galli asegura que “se vienen años favorables para nuestra Industria. Nuestro negocio no se mide por un momento determinado, sino a través del tiempo por la suma de varios momentos, donde los valores finales siempre fueron acompañando las variaciones de todos los costos que lo componen. Si bien entraremos en un periodo de recesión, y habrá oportunidades, nuevamente las propiedades les permitirán a los inversores ser un refugio de valor”.

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